ซ่อมแซมในห้องเช่า: กฎหมายกำหนดว่าใครต้องจ่าย

เคยเจอไหม? อยู่คอนโดไปดีๆ แอร์ก็ดันเสีย น้ำรั่วจากเพดาน หรือประตูห้องน้ำบานพับหลุด แล้วก็เริ่มคิดหนัก... อันนี้เราต้องจ่ายเองหรือเจ้าของห้องต้องรับผิดชอบ? ปัญหานี้เป็นเรื่องคลาสสิกมากสำหรับคนเช่าคอนโดในกรุงเทพ ไม่ว่าจะเช่าห้องราคา 8,000 บาทแถวสถานี MRT ลาดพร้าว หรือห้องหรูๆ 45,000 บาทย่าน BTS ทองหล่อ ปัญหาเรื่องซ่อมแซมมันเกิดขึ้นได้กับทุกคน

บทความนี้จะพาไปดูกันแบบชัดๆ ว่ากฎหมายไทยเขียนไว้ยังไง อะไรเจ้าของห้องจ่าย อะไรผู้เช่าจ่าย พร้อมเคสจริงๆ ที่เจอกันบ่อยในคอนโดกรุงเทพ อ่านจบแล้วจะได้ไม่ต้องเถียงกับเจ้าของห้องโดยไม่มีข้อมูลอีกต่อไป

กฎหมายไทยว่าด้วยเรื่องซ่อมแซมในห้องเช่า

หลักใหญ่ๆ ต้องดูที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ที่ระบุไว้ชัดเจนว่า "ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว และต้องรักษาทรัพย์สินนั้นให้อยู่ในสภาพที่ใช้เกิดประโยชน์ได้ตลอดเวลาที่เช่า" พูดง่ายๆ คือเจ้าของห้องมีหน้าที่ดูแลให้ห้องอยู่ในสภาพใช้งานได้

แต่! มาตรา 553 ก็บอกไว้เหมือนกันว่า "การซ่อมแซมเล็กน้อย" เป็นหน้าที่ของผู้เช่า ตรงนี้แหละที่มักเป็นจุดเถียงกัน เพราะคำว่า "เล็กน้อย" มันกว้างมาก เปลี่ยนหลอดไฟถือว่าเล็กน้อยแน่นอน แต่ถ้าแอร์คอมเพรสเซอร์พังล่ะ? อันนี้ต้องดูรายละเอียดกัน

นอกจากนี้ยังมี พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ที่กำหนดว่าเจ้าของห้องห้ามผลักภาระค่าซ่อมที่เกิดจากการใช้งานตามปกติให้ผู้เช่ารับผิดชอบทั้งหมด ถ้าสัญญาเช่าเขียนข้อไหนที่ขัดกับประกาศนี้ ข้อนั้นถือว่าใช้บังคับไม่ได้เลย

อะไรที่เจ้าของห้องต้องจ่าย

เจ้าของห้องต้องรับผิดชอบค่าซ่อมแซมที่เกี่ยวกับ "โครงสร้าง" และ "อุปกรณ์หลัก" ของห้อง คือพวกที่เสื่อมสภาพไปตามเวลา หรือพังเองโดยผู้เช่าไม่ได้ทำอะไรผิด ตัวอย่างเช่น

ระบบไฟฟ้าหลักในห้องมีปัญหา ท่อน้ำในผนังรั่ว แอร์เก่าที่ติดมากับห้องพังเพราะใช้มานาน เครื่องทำน้ำอุ่นเสียจากอายุการใช้งาน หรือพื้นกระเบื้องแตกร้าวเองจากการทรุดตัวของอาคาร สิ่งเหล่านี้เจ้าของห้องต้องออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ยกตัวอย่างเคสจริง คอนโดย่านซอยสุขุมวิท 23 ใกล้สถานี BTS อโศก ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเดือนละ 28,000 บาท อยู่ได้ 4 เดือนแอร์คอมเพรสเซอร์พัง ค่าซ่อมประมาณ 8,000-12,000 บาท กรณีแบบนี้เจ้าของห้องต้องจ่ายเอง เพราะแอร์เป็นอุปกรณ์ที่มากับห้องตั้งแต่แรก และเสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติ

อะไรที่ผู้เช่าต้องจ่ายเอง

ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ "การซ่อมแซมเล็กน้อย" และความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานของตัวเอง ตัวอย่างเช่น เปลี่ยนหลอดไฟ เปลี่ยนแบตเตอรี่รีโมทแอร์ ล้างแอร์ตามรอบปกติ (ปีละ 2-4 ครั้ง ครั้งละประมาณ 400-600 บาท) สายฝักบัวชำรุดจากการใช้งาน หรือกุญแจประตูเสียเพราะลืมกุญแจแล้วงัดเอง

และที่สำคัญ ถ้าความเสียหายเกิดจากความประมาทของผู้เช่า เช่น ทำกระจกแตก เผากระทะจนเตาไฟฟ้าเสีย หรือเลี้ยงแมวแล้วมุ้งลวดขาดหมดทุกบาน อันนี้ผู้เช่าต้องจ่ายเองทั้งหมด ไม่ว่าจะเล็กหรือใหญ่

ตามข้อมูลจาก DDproperty ค่าซ่อมแซมเฉลี่ยที่ผู้เช่าคอนโดในกรุงเทพต้องจ่ายเองอยู่ที่ประมาณ 1,500-5,000 บาทต่อปี ส่วนใหญ่เป็นค่าล้างแอร์และค่าเปลี่ยนอุปกรณ์เล็กๆ น้อยๆ

ตารางเปรียบเทียบ: เจ้าของห้องจ่าย vs ผู้เช่าจ่าย

• แอร์คอมเพรสเซอร์พัง (เสื่อมสภาพ): ✅ | , | 8,000-15,000 บาท
• ล้างแอร์ตามรอบ: , | ✅ | 400-600 บาท/ครั้ง
• ท่อน้ำในผนังรั่ว: ✅ | , | 3,000-10,000 บาท
• ฝักบัวชำรุดจากการใช้งาน: , | ✅ | 300-800 บาท
• เครื่องทำน้ำอุ่นพังเพราะเก่า: ✅ | , | 3,500-8,000 บาท
• เปลี่ยนหลอดไฟ: , | ✅ | 50-300 บาท
• ระบบไฟฟ้าหลักขัดข้อง: ✅ | , | 2,000-15,000 บาท
• กระจกแตกเพราะผู้เช่าทำ: , | ✅ | 1,500-5,000 บาท
• ชักโครกรั่ว (อุปกรณ์เก่า): ✅ | , | 800-3,000 บาท
• มุ้งลวดขาดเพราะสัตว์เลี้ยง: , | ✅ | 500-1,500 บาท

จุดสำคัญที่ต้องเช็คในสัญญาเช่าก่อนเซ็น

สัญญาเช่าคือตัวตัดสินหลัก ก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้ง ต้องอ่านข้อที่เกี่ยวกับ "การซ่อมแซมและบำรุงรักษา" ให้ละเอียด คอนโดบางแห่งอย่าง Life Asoke Hype ใกล้สถานี MRT พระราม 9 หรือ Ideo Q Sukhumvit 36 ใกล้สถานี BTS ทองหล่อ เจ้าของห้องบางคนจะเขียนสัญญาละเอียดมาก ระบุเลยว่าอะไรใครรับผิดชอบ แต่บางคนเขียนกว้างๆ แล้วค่อยมาเถียงกันทีหลัง

สิ่งที่ต้องเช็คมีดังนี้ หนึ่ง สัญญาระบุหรือไม่ว่าการซ่อมแซมใดเจ้าของรับผิดชอบ สอง มีกำหนดวงเงินไหม เช่น ค่าซ่อมต่ำกว่า 2,000 บาทผู้เช่าจ่ายเอง เกินกว่านั้นเจ้าของจ่าย สาม มีขั้นตอนแจ้งซ่อมชัดเจนไหม เช่น ต้องแจ้งภายในกี่วัน แจ้งผ่านช่องทางไหน และสี่ เงินประกันห้อง (ปกติ 2 เดือน) จะถูกหักค่าซ่อมอะไรบ้างตอนย้ายออก

ข้อแนะนำจากคนที่เห็นมาเยอะ ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องทุกจุดก่อนเข้าอยู่ ทั้งรอยขีดข่วนบนพื้น สภาพผนัง อุปกรณ์ทุกชิ้น แล้วส่งให้เจ้าของห้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ว่าจะผ่านไลน์หรืออีเมลก็ได้ เพราะตอนย้ายออกจะได้มีหลักฐานว่าอะไรมันเสียมาก่อนแล้ว

เจอปัญหาซ่อมแซมแล้วเจ้าของไม่ยอมจ่าย ทำยังไง

เรื่องนี้เจอกันบ่อยมากจริงๆ โดยเฉพาะกับเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าหลายห้องพร้อมกัน บางทีแจ้งไปก็เงียบ หรือบอกให้ผู้เช่าจ่ายเองไปก่อนแล้วค่อยหักจากค่าเช่าเดือนหน้า แต่พอถึงเดือนหน้าก็ไม่หักให้

ขั้นตอนแรก แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ อย่าแจ้งแค่โทรศัพท์ ส่งข้อความผ่านไลน์หรืออีเมลระบุปัญหาชัดเจน พร้อมแนบรูปถ่าย ขั้นตอนที่สอง ถ้าเจ้าของไม่ตอบภายใน 7-14 วัน ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการ ระบุอ้างอิงมาตราในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ขั้นตอนที่สาม ถ้ายังไม่ได้รับการแก้ไข สามารถร้องเรียนไปที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้เลย หรือถ้าเป็นเรื่องใหญ่ที่มีค่าเสียหายมาก สามารถฟ้องศาลแพ่งได้ แต่ส่วนใหญ่พอเอ่ยชื่อ สคบ. เจ้าของห้องมักจะยอมเจรจาแล้ว

ทิปสำคัญ ถ้าเป็นเรื่องเร่งด่วนที่กระทบการอยู่อาศัย เช่น น้ำไม่ไหลหรือไฟดับทั้งห้อง ผู้เช่ามีสิทธิ์ซ่อมเองก่อนแล้วเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากเจ้าของห้องภายหลังได้ตามกฎหมาย แต่ต้องเก็บใบเสร็จและหลักฐานทุกอย่างไว้

วิธีป้องกันปัญหาตั้งแต่ก่อนเช่า

วิธีที่ดีที่สุดคือป้องกันไม่ให้ปัญหาเกิดขึ้นตั้งแต่แรก เริ่มจากการเลือกคอนโดที่สภาพดี เจ้าของห้องดูแลดี ตอนไปดูห้องให้ลองเปิดแอร์ทุกตัว เปิดน้ำทุกก๊อก กดชักโครก เช็คเครื่องทำน้ำอุ่น เปิดปิดประตูหน้าต่างทุกบาน ถ้าห้องไหนอุปกรณ์ดูเก่าหมด แอร์เสียงดัง น้ำไหลอ่อน แม้ค่าเช่าจะถูก ก็อาจไม่คุ้มในระยะยาวเพราะจะเจอปัญหาซ่อมแซมบ่อย

คอนโดใหม่ๆ อย่าง Whizdom Essence Sukhumvit ใกล้สถานี BTS ปุณณวิถี หรือ The Line Phahonyothin Park ใกล้สถานี BTS ห้าแยกลาดพร้าว มักจะมีปัญหาซ่อมแซมน้อยกว่าเพราะอุปกรณ์ยังใหม่ แต่ค่าเช่าก็จะสูงกว่า ห้อง 1 นอนเริ่มต้นประมาณ 15,000-22,000 บาทต่อเดือน เทียบกับคอนโดเก่าย่านเดียวกันที่อาจเริ่มต้น 9,000-13,000 บาท แต่ต้องเจอค่าซ่อมเป็นระยะ

อีกเรื่องที่หลายคนลืม คือการตรวจสอบว่านิติบุคคลของคอนโดนั้นดูแลส่วนกลางดีหรือเปล่า เพราะปัญหาบางอย่างอย่างท่อน้ำส่วนกลางร