ใครเคยเช็คเอาต์จากห้องเช่าแล้วลุ้นว่าจะได้ค่าประกันคืนบ้าง ยกมือขึ้น เชื่อว่าหลายคนเคยผ่านช่วงเวลาที่ต้องเดินสำรวจห้องก่อนย้ายออก แล้วสะดุดตากับรอยขีดข่วนบนพื้น รอยด่างบนผนัง หรือรอยบุบที่ประตู แล้วก็เริ่มคิดหนักว่า "อันนี้ต้องซ่อมไหม ถ้าไม่ซ่อมจะโดนหักค่าประกันเท่าไหร่" วันนี้มาคุยกันแบบตรงๆ เรื่องรอยขีดข่วนในห้องเช่าและความเสียหายต่างๆ ว่าอะไรต้องซ่อม อะไรไม่ต้อง และทำยังไงให้ได้ค่าประกันคืนมากที่สุด

รอยขีดข่วนในห้องเช่าแบบไหนที่เจ้าของห้องยอมรับได้

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า กฎหมายไทยและสัญญาเช่าส่วนใหญ่แยกความเสียหายออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ "การสึกหรอจากการใช้งานปกติ" กับ "ความเสียหายที่เกิดจากความประมาท" ตาม กรมที่ดิน และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552 ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ

การสึกหรอจากการใช้งานปกติ หมายถึงอะไรบ้าง เช่น สีผนังที่ซีดลงตามเวลา รอยขีดข่วนเล็กๆ บนพื้นไม้จากการเดินหรือเลื่อนเก้าอี้ในชีวิตประจำวัน ยางขอบประตูที่เสื่อมสภาพ หรือก๊อกน้ำที่หยดเพราะใช้มานาน พวกนี้เจ้าของห้องจะเรียกเก็บค่าซ่อมจากค่าประกันไม่ได้ เพราะมันคือสิ่งที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติของการอยู่อาศัย

แต่ถ้าเป็นรอยขีดข่วนลึกบนพื้นจากการลากเฟอร์นิเจอร์หนักโดยไม่รอง รอยไหม้จากบุหรี่หรือหม้อร้อนบนท็อปครัว กระจกร้าว หรือรูเจาะผนังจากการติดชั้นวางของ อันนี้ถือเป็นความเสียหายที่เกินกว่าการใช้งานปกติ และเจ้าของห้องมีสิทธิ์หักค่าประกันได้เต็มที่

ค่าซ่อมแต่ละประเภทเท่าไหร่ ซ่อมเองหรือให้ช่างมาดี

เรื่องนี้สำคัญมาก เพราะหลายคนไม่รู้ว่าถ้าซ่อมเองก่อนคืนห้อง อาจประหยัดกว่าให้เจ้าของห้องจ้างช่างมาซ่อมแล้วหักจากค่าประกันเยอะมาก เจ้าของห้องบางคนคิดค่าซ่อมแพงกว่าราคาตลาดหลายเท่า เพราะรวมค่าจัดการและค่าเสียเวลาเข้าไปด้วย

จากประสบการณ์ของคนที่เช่าคอนโดในกรุงเทพมาหลายที่ ไม่ว่าจะเป็นย่านสุขุมวิท ใกล้สถานี BTS พร้อมพงษ์ หรือแถวรัชดา ใกล้ MRT ลาดพร้าว ค่าซ่อมที่เจ้าของห้องเรียกเก็บมักจะสูงกว่าที่คุณจ้างช่างมาซ่อมเองประมาณ 30-50% ดังนั้นถ้ามีเวลาและรอยเสียหายชัดเจน ซ่อมเองก่อนคืนห้องจะคุ้มกว่า

• รอยขีดข่วนเล็กน้อยบนพื้นไม้: 200-500 บาท (ซื้อปากกาลบรอย) | 1,500-3,000 บาท | ไม่จำเป็น ถือเป็นสึกหรอปกติ
• รอยขีดข่วนลึกหรือพื้นเป็นร่อง: 1,500-4,000 บาท (ขัดและเคลือบใหม่) | 5,000-15,000 บาท | ซ่อมเองคุ้มกว่า
• รอยเจาะผนัง 1-5 รู: 300-800 บาท (โป๊วสีและทาทับ) | 2,000-5,000 บาท | ซ่อมเองคุ้มกว่า
• ทาสีผนังทั้งห้อง (1 ห้องนอน): 3,000-6,000 บาท | 8,000-15,000 บาท | ซ่อมเองถ้าสีเปลี่ยนชัดเจน
• กระจกร้าว: 1,000-5,000 บาท (แล้วแต่ขนาด) | 3,000-10,000 บาท | ซ่อมเองคุ้มกว่า
• รอยไหม้บนท็อปครัว: 2,000-8,000 บาท | 5,000-20,000 บาท | ซ่อมเองคุ้มกว่ามาก
• สีผนังซีดจากแสงแดด: ไม่ต้องซ่อม | ไม่มีสิทธิ์เรียกเก็บ | ไม่ต้อง สึกหรอปกติ

ถ่ายรูปตอนเข้าอยู่สำคัญกว่าที่คิด

นี่คือเคล็ดลับที่สำคัญที่สุดและหลายคนมองข้าม วันที่รับกุญแจห้องเช่า ไม่ว่าจะเป็นคอนโด Lumpini Suite สุขุมวิท 41 ราคาเช่าประมาณ 15,000-20,000 บาทต่อเดือน หรือห้องหรูอย่าง The Address สาทร ที่ราคาเช่าเริ่มต้น 35,000-50,000 บาทต่อเดือน สิ่งแรกที่ต้องทำคือเดินถ่ายรูปทุกมุมห้อง ทุกรอยขีดข่วน ทุกจุดที่มีความเสียหายอยู่แล้ว

ถ่ายให้เห็นวันที่ในรูป หรือดีกว่านั้นคืออัดวิดีโอเดินสำรวจทั้งห้อง แล้วส่งให้เจ้าของห้องหรือนิติบุคคลทันทีในวันรับห้อง เก็บหลักฐานเหล่านี้ไว้ตลอดสัญญาเช่า เพราะตอนคืนห้องจะได้ไม่ต้องเถียงกันว่ารอยนี้มีอยู่ก่อนแล้วหรือเพิ่งเกิด

จากข้อมูลของ DDproperty คอนโดเช่าในกรุงเทพมีค่าประกันเฉลี่ยอยู่ที่ 2 เดือนค่าเช่า ซึ่งสำหรับห้อง 1 ห้องนอนย่านสุขุมวิท ราคาเช่าเฉลี่ย 18,000-25,000 บาทต่อเดือน นั่นหมายความว่าค่าประกันอาจสูงถึง 36,000-50,000 บาท เงินขนาดนี้ต้องปกป้องให้ดี

วิธีเจรจากับเจ้าของห้องเรื่องค่าซ่อม

สมมติว่าคุณเช่าคอนโดใกล้สถานี BTS อ่อนนุช หรือ MRT พระราม 9 อยู่มา 2 ปี พอจะย้ายออกก็พบว่ามีรอยขีดข่วนในห้องเช่าหลายจุดและเจ้าของห้องบอกว่าจะหักค่าประกัน อย่าเพิ่งตกใจ ลองทำตามขั้นตอนนี้

ขั้นแรก แยกให้ชัดว่ารอยไหนเป็นสึกหรอปกติ รอยไหนเป็นความเสียหายจริง ถ้ามีรูปถ่ายตอนเข้าอยู่ยิ่งดี ดึงออกมาเปรียบเทียบให้เจ้าของห้องดู รอยที่มีอยู่แล้วก่อนเข้าอยู่ เจ้าของห้องหักค่าประกันไม่ได้แน่นอน

ขั้นที่สอง ถ้ามีความเสียหายจริง ขอเสนอซ่อมเอง อย่าปล่อยให้เจ้าของห้องจ้างช่างแล้วมาเรียกเก็บ เพราะอย่างที่บอก ราคามักจะแพงกว่าตลาด หาช่างดีๆ จากแอปหาช่างต่างๆ หรือถามนิติบุคคลคอนโดว่ามีช่างแนะนำไหม

ขั้นที่สาม ถ้าตกลงกันไม่ได้ ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา เจ้าของห้องต้องคืนค่าประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา หากหักค่าเสียหายต้องมีหลักฐานชัดเจน ถ้ารู้สึกว่าโดนเอาเปรียบ สามารถร้องเรียนที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้เลย

เช็กลิสต์ก่อนคืนห้องเช่า 7 ข้อที่ต้องทำ

เพื่อให้ได้ค่าประกันคืนมากที่สุด ลองทำตามเช็กลิสต์นี้ก่อนนัดส่งมอบห้องสัก 2-3 สัปดาห์

หนึ่ง สำรวจห้องทั้งหมดและถ่ายรูปสภาพปัจจุบัน สอง เปรียบเทียบกับรูปตอนเข้าอยู่ว่ามีความเสียหายใหม่ตรงไหนบ้าง สาม ซ่อมรอยเจาะผนังด้วยสีโป๊วแล้วทาสีทับให้เรียบร้อย สี่ ทำความสะอาดห้องให้ทั่ว โดยเฉพาะห้องน้ำและห้องครัวที่เจ้าของห้องมักจับตาดูเป็นพิเศษ

ห้า เช็กอุปกรณ์ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ที่มากับห้องว่าครบและใช้งานได้ดี หก ถ่ายรูปมิเตอร์น้ำและไฟตอนย้ายออกเพื่อป้องกันการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม และเจ็ด ทำบันทึกส่งมอบห้องเป็นลายลักษณ์อักษร ให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นรับ

ป้องกันปัญหาตั้งแต่ตอนเริ่มเช่า

วิธีที่ดีที่สุดในการจัดการเรื่องรอยขีดข่วนในห้องเช่าคือป้องกันตั้งแต่แรก ตอนที่เพิ่งย้ายเข้าคอนโดใหม่ ไม่ว่าจะเป็นห้องที่ Ideo Q สยาม ใกล้สถานี BTS ราชเทวี หรือ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี ลองทำสิ่งเหล่านี้

ติดแผ่นกันรอยใต้ขาเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้น ราคาแค่ชุดละ 50-100 บาท แต่ช่วยป้องกันรอยขีดข่วนบนพื้นได้เยอะมาก ใช้พรมรองบริเวณที่เดินบ่อย เช่น ทางเข้าห้องและหน้าโซฟา อย่าลากเฟอร์นิเจอร์ ให้ยกเสมอ ถ้าอยากแขวนรูปหรือติดชั้นวางของ ใช้ตะขอแบบไม่เจาะผนังหรือแถบกาว 3M แทนการเจาะสกรู

สำหรับห้องครัว ใช้แผ่นรองตัดและแผ่นกันความร้อนเสมอ อย่าวางหม้อร้อนลงบนท็อปครัวโดยตรง รอยไหม้บนท็อปหินหรือลามิเนตซ่อมยากและแพงมาก อาจโดนหักค่าประกันหลายพันถึงหลักหมื่น

สรุป รอยขีดข่วนในห้องเช่าไม่ใช่เรื่องน่ากลัว

ถ้าจำอะไรได้อย่างเดียวจากบทความนี้ จำไว้ว่า การสึกหรอจากการใช้งานปกติไม่ใช่ความรับผิดชอบของผู้เช่า แต่ความเสียหายที่เกินกว่าปกติควรซ่อมเองก่อนคืนห้องเพราะจะประหยัดกว่าให้เจ้าของห้องจัดการ และที่สำคัญที่สุดคือถ่ายรูปทุกมุมตั้งแต่วันแรกที่เข้าอยู่

เรื่องเช่าคอนโดไม่ว่าจะเป็นการหาห้อง การทำสัญญา หรือการคืนห้อง มีรายละเอียดเยอะมาก การมีเครื่องมือที่ดีช่วยให้ชีวิตง่ายขึ้นเยอะ ถ้าคุณกำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพ ลองใช้ Superagent แพลตฟอร์ม AI สำหรับเช่าคอนโดรายแรกในไทย แค่บอกว่าต้องการห้องแบบไหน งบเท่าไหร่ อยากอยู่ใกล้สถานีไหน AI จะช่วยหาตัวเลือกที่ตรง