ชาวต่างชาติเช่าคอนโดในไทย: สัญญาเช่าต้องมีอะไรบ้าง

ถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติที่กำลังจะเช่าคอนโดในกรุงเทพ หรือเป็นคนไทยที่กำลังช่วยเพื่อนต่างชาติหาที่พัก บทความนี้สำคัญมาก เพราะสัญญาเช่าคือสิ่งเดียวที่จะปกป้องทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าเมื่อเกิดปัญหาขึ้น หลายคนเซ็นสัญญาโดยไม่ได้อ่าน หรืออ่านแล้วแต่ไม่เข้าใจเพราะเขียนเป็นภาษาไทยล้วน พอมีเรื่องค่าเสียหาย ค่ามัดจำ หรือการขอออกก่อนกำหนด ถึงค่อยมารู้ว่าตัวเองเสียเปรียบ

ตามข้อมูลจาก DDproperty ราคาเช่าคอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพสำหรับห้อง 1 ห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 15,000-30,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและระดับคอนโด ยิ่งราคาสูง สัญญาเช่ายิ่งต้องรัดกุม เพราะเงินที่เกี่ยวข้องไม่ใช่น้อยเลย มาดูกันว่าสัญญาเช่าที่ดีสำหรับผู้เช่าต่างชาติต้องมีอะไรบ้าง

ข้อมูลพื้นฐานที่สัญญาเช่าต้องระบุชัดเจน

สัญญาเช่าทุกฉบับต้องเริ่มต้นด้วยข้อมูลพื้นฐานของทั้งสองฝ่ายให้ครบถ้วน ฝั่งผู้ให้เช่าต้องระบุชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ เลขบัตรประชาชนหรือเลขทะเบียนนิติบุคคล ที่อยู่จดทะเบียน และเบอร์โทรศัพท์ ฝั่งผู้เช่าต่างชาติต้องระบุชื่อตามหนังสือเดินทาง เลขหนังสือเดินทาง สัญชาติ และวีซ่าที่ถืออยู่

ข้อมูลห้องเช่าก็สำคัญไม่แพ้กัน ต้องระบุชื่อโครงการ เลขห้อง ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอย และที่อยู่ของอาคาร เช่น "ห้อง 2305 ชั้น 23 โครงการ The Base Park West สุขุมวิท 77 ใกล้สถานี BTS อ่อนนุช" การระบุรายละเอียดแบบนี้ป้องกันปัญหาเรื่องความสับสนของห้อง โดยเฉพาะในโครงการใหญ่ที่มีหลายอาคาร

นอกจากนี้ ควรระบุด้วยว่าห้องเช่ามาพร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรบ้าง ควรมีรายการสิ่งของ พร้อมรูปถ่ายสภาพห้องแนบท้ายสัญญา เพื่อใช้เปรียบเทียบตอนคืนห้อง ตรงนี้เป็นจุดที่ผู้เช่าต่างชาติมักมองข้าม แล้วต้องมาเถียงเรื่องค่าเสียหายทีหลัง

ค่าเช่า ค่ามัดจำ และค่าใช้จ่ายที่ต้องระบุให้ชัด

เรื่องเงินต้องชัดเจนที่สุด สัญญาเช่าต้องระบุค่าเช่ารายเดือน วันที่ต้องชำระ และวิธีการชำระเงิน ปกติเจ้าของจะให้โอนเข้าบัญชีธนาคาร ซึ่งผู้เช่าต่างชาติที่ยังไม่มีบัญชีธนาคารไทยต้องตกลงวิธีการจ่ายให้ชัดเจนตั้งแต่แรก

มาตรฐานตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพคือเก็บค่ามัดจำ 2 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมเป็น 3 เดือนที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ เช่น เช่าห้องที่ Lumpini Suite สุขุมวิท 41 เดือนละ 20,000 บาท ก็ต้องเตรียมเงินก้อนแรก 60,000 บาท สัญญาต้องระบุเงื่อนไขการคืนมัดจำให้ชัดว่าคืนภายในกี่วันหลังย้ายออก และหักค่าอะไรได้บ้าง

เรื่องค่าน้ำค่าไฟก็ต้องดูดี ๆ บางคอนโดคิดค่าไฟตามหน่วยของการไฟฟ้า (ประมาณ 4-5 บาทต่อหน่วย) แต่บางโครงการบวกเพิ่มเป็น 7-8 บาทต่อหน่วย ค่าน้ำก็เช่นกัน บางที่คิด 18-20 บาทต่อหน่วย แพงกว่าค่าน้ำประปาปกติหลายเท่า ตรงนี้ต้องเขียนไว้ในสัญญาให้ชัด

ระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา

สัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพส่วนใหญ่เป็นสัญญา 1 ปี ตาม กฎหมายของกรมที่ดิน สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับใช้ได้แค่ 3 ปี แต่สำหรับการเช่ารายปี ไม่ต้องจดทะเบียน ทำสัญญาระหว่างกันได้เลย

จุดที่ผู้เช่าต่างชาติต้องอ่านให้ดีคือเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด สัญญาส่วนใหญ่จะเขียนว่า ถ้าผู้เช่าออกก่อนครบสัญญาจะถูกยึดมัดจำทั้งหมด บางสัญญาก็เขียนว่าต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน บางที่ 60 วัน ต้องเช็คให้ชัด

สำหรับผู้เช่าที่ไม่แน่ใจว่าจะอยู่ครบปีหรือเปล่า ลองเจรจาขอใส่ข้อยกเว้นในสัญญา เช่น ถ้าอยู่ครบ 6 เดือนแล้วแจ้งล่วงหน้า 30 วัน สามารถออกได้โดยไม่ถูกยึดมัดจำ เจ้าของบางคนยอม บางคนไม่ แต่ถ้าไม่ถามก็ไม่มีทางได้

ข้อห้ามและกฎระเบียบที่ผู้เช่าต่างชาติต้องรู้

สัญญาเช่ามักมีข้อห้ามที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตาม เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามปล่อยเช่าช่วง ห้ามดัดแปลงห้อง ห้ามทำกิจกรรมผิดกฎหมาย เรื่องห้ามเลี้ยงสัตว์นี่สำคัญมาก เพราะบางคอนโดในกรุงเทพอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ เช่น Mori Haus ใกล้สถานี BTS พระโขนง แต่ส่วนใหญ่ไม่อนุญาต ถ้าแอบเลี้ยงแล้วถูกจับได้อาจถูกปรับหรือถูกบอกเลิกสัญญา

เรื่องการปล่อยเช่าช่วงผ่านแอป Airbnb ก็เป็นปัญหาใหญ่ ตาม กรมสรรพากร การปล่อยเช่ารายวันต้องมีใบอนุญาตโรงแรม และนิติบุคคลคอนโดส่วนใหญ่ก็ห้ามเด็ดขาด สัญญาเช่าควรระบุข้อนี้ไว้ชัดเจนว่าผู้เช่าต่างชาติห้ามนำห้องไปปล่อยเช่าต่อ

กฎระเบียบของนิติบุคคลคอนโดก็ควรแนบเป็นเอกสารประกอบสัญญา เช่น เวลาเปิดปิดสระว่ายน้ำ กฎการใช้ฟิตเนส การลงทะเบียนบัตรผ่านเข้าออก และที่จอดรถ ผู้เช่าต่างชาติบางคนเจอปัญหาเรื่องที่จอดรถเพราะสัญญาไม่ได้ระบุว่ามีที่จอดให้หรือไม่

ภาษาในสัญญาเช่า: ไทยหรืออังกฤษ

ตรงนี้เป็นจุดที่ผู้เช่าต่างชาติหลายคนกังวล สัญญาเช่าส่วนใหญ่ในตลาดเขียนเป็นภาษาไทย ถ้าเกิดข้อพิพาทขึ้นสู่ศาล ศาลไทยจะยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลักเสมอ ดังนั้น ถ้าสัญญามีทั้งสองภาษา ต้องระบุในสัญญาว่าฉบับภาษาไหนเป็นฉบับหลัก

คำแนะนำคือ ขอให้เจ้าของทำสัญญาเป็นสองภาษา ทั้งไทยและอังกฤษ ถ้าเจ้าของไม่มีฉบับภาษาอังกฤษ ผู้เช่าสามารถจ้างแปลเอง หรือใช้เทมเพลตสัญญาเช่าสองภาษาที่หาได้ทั่วไป ค่าแปลสัญญาเช่าประมาณ 2,000-5,000 บาท ถือว่าคุ้มเมื่อเทียบกับความเสี่ยง

ผู้เช่าต่างชาติที่ไม่เข้าใจภาษาไทยควรให้คนไทยที่ไว้ใจได้ช่วยอ่านสัญญาก่อนเซ็น อย่าเซ็นสัญญาที่อ่านไม่ออกเด็ดขาด ไม่ว่าเจ้าของจะบอกว่า "สัญญามาตรฐาน ไม่มีอะไร" ก็ตาม

เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายแรกเข้าตามระดับคอนโด

• ค่าเช่าต่อเดือน: 10,000-18,000 บาท | 20,000-40,000 บาท | 80,000-250,000 บาท
• ค่ามัดจำ (2 เดือน): 20,000-36,000 บาท | 40,000-80,000 บาท | 160,000-500,000 บาท
• ค่าเช่าล่วงหน้า (1 เดือน): 10,000-18,000 บาท | 20,000-40,000 บาท | 80,000-250,000 บาท
• เงินก้อนแรกรวม: 30,000-54,000 บาท | 60,000-120,000 บาท | 240,000-750,000 บาท
• ค่าไฟต่อหน่วย: 7-8 บาท | 5-7 บาท | 4-5 บาท (ตามการไฟฟ้า)
• ภาษาในสัญญา: ไทยเท่านั้น (ส่วนใหญ่) | ไทย-อังกฤษ (บางโครงการ) | ไทย-อังกฤษ (มาตรฐาน)
• ระยะเวลาสัญญา: 1 ปี | 1 ปี | 1-2 ปี

เช็คลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าสำหรับผู้เช่าต่างชาติ

เพื่อให้ไม่พลาดเรื่องสำคัญ ลองเช็คตามนี้ก่อนเซ็นสัญญา ชื่อเจ้าของตรงกับโฉนดหรือไม่ ค่าเช่า ค่ามัดจำ และวิธีชำระระบุชัดหรือยัง เงื่อนไขการคืนมัดจำเป็นอย่างไร ค่าน้ำค่าไฟคิดอัตราเท่าไหร่ มีข้อห้ามอะไรบ้าง ถ้าออกก่อนกำหนดเงื่อนไขเป็นอย่างไร

เรื่องที่หลายคนลืมคือการถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ ถ่ายทุกมุม ทุกรอยขีดข่วน ทุกเฟอร์นิเจอร์ แล้วส่งให้เจ้าของทางอีเมลหรือแชทเพื่อเป็นหลักฐาน ตอนย้ายออก ถ้าเจ้าของอ้างว่าเราทำพังแล้วหักมัดจำ เราจะได้มีรูปยืนยันว่าสภาพเดิมเป็นแบบไหน

อีกเรื่องที่ผู้เช่าต่างชาติต้องรู้คือ เจ้าของต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) ภายใน 24 ชั่วโมงหลังผู้เช่าต่างชาติเข้าพัก ตามกฎหมาย พ.ร.บ. คนเข้าเมือง ถ้าไม่แจ้ง เจ้าของอาจถูกปรับ ควรตกลงกันให้ชัดว่าใครเป็นคนทำเรื่องนี้

การเช่าคอนโดในกรุงเทพสำหรับชาวต่างชาติไม่ได้ยากอย่างที่คิด แค่ต้องละเอียดเรื่องสัญญา อ่านให้ครบ ถามให้ชัด เจรจาให้ได้ข้อตกลงที่แฟร์ทั้งสองฝ่าย สัญญาที่ดีคือสัญญาที่ทั้งผู้เช่าและเจ้าของเข้าใจตรงกัน ไม่มีจุดคลุมเครือที่จะกลายเป็นปัญ