เงินประกันคอนโด: เจ้าของต้องคืนเมื่อไหร่และต้องทำอย่างไร

ใครเคยเจอบ้าง? อยู่คอนโดมาตั้งปีสอง ดูแลห้องดี ย้ายออกแล้วเจ้าของดึงเงินประกันไม่ยอมคืน บ้างก็อ้างว่าผนังสกปรก บ้างก็บอกว่าแอร์เสีย บ้างก็เงียบหายไปเลย เรื่องนี้เป็นปัญหาคลาสสิกของตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพที่ทั้งผู้เช่าและเจ้าของห้องต้องเข้าใจให้ตรงกัน

เงินประกันคอนโดคืนไหม? คำตอบสั้น ๆ คือ ต้องคืน ถ้าผู้เช่าไม่ได้ทำห้องเสียหายเกินกว่าการใช้งานปกติ แต่รายละเอียดมันซับซ้อนกว่านั้นเยอะ วันนี้เรามาคุยกันแบบหมดเปลือก ตั้งแต่กฎหมายว่าไว้ยังไง คืนภายในกี่วัน หักได้แค่ไหน และต้องทำอะไรบ้างเพื่อให้ได้เงินคืนครบ

เงินประกันคอนโดคืออะไร แล้วปกติเก็บเท่าไหร่?

เงินประกัน หรือที่หลายคนเรียกว่า "ค่ามัดจำ" คือเงินก้อนที่ผู้เช่าจ่ายให้เจ้าของห้องตอนเซ็นสัญญา เพื่อเป็นหลักประกันว่าจะดูแลห้องและปฏิบัติตามสัญญาเช่า พอย้ายออกแล้วห้องอยู่ในสภาพดี ก็ต้องได้คืน

มาตรฐานตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพคือเก็บ 2 เดือน เช่น ถ้าค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท เงินประกันก็ 30,000 บาท รวมกับค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ตอนเข้าอยู่ก็ต้องจ่ายไป 45,000 บาท ซึ่งเป็นเงินไม่น้อยเลย

คอนโดราคาสูงขึ้นไปอย่างห้องในย่านสุขุมวิท ทองหล่อ หรือสีลม ที่ค่าเช่า 40,000-80,000 บาทต่อเดือน เงินประกัน 2 เดือนก็ปาเข้าไปหลักแสน เพราะฉะนั้นเรื่องการได้คืนไม่ใช่เรื่องเล็ก ๆ

กฎหมายไทยว่าไว้ยังไง เจ้าของต้องคืนภายในกี่วัน?

ตาม ประกาศของกรมที่ดิน และ พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค ฉบับที่เกี่ยวกับสัญญาเช่าอาศัย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2561 มีหลักเกณฑ์สำคัญที่เจ้าของห้องต้องปฏิบัติตามดังนี้

ข้อแรก เจ้าของห้องเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนค่าเช่า ใช่แล้ว กฎหมายบอกแค่ 1 เดือน แต่ในทางปฏิบัติตลาดกรุงเทพยังนิยมเก็บ 2 เดือนอยู่ โดยเฉพาะเจ้าของห้องรายย่อยที่ปล่อยเช่าเอง ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ครอบคลุมเฉพาะ "ผู้ประกอบธุรกิจ" ที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไป

ข้อสอง ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับจากวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืน ถ้าเกินกำหนดแล้วไม่คืน เจ้าของห้องต้องจ่ายดอกเบี้ย 15% ต่อปีให้ผู้เช่าด้วย

ข้อสาม ห้ามหักเงินประกันโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ความสึกหรอตามปกติจากการอยู่อาศัย เช่น สีผนังเหลืองเล็กน้อย รอยขีดข่วนเล็ก ๆ บนพื้น หรือยางขอบประตูเสื่อมสภาพ ถือว่าเป็น "การเสื่อมสภาพตามปกติ" หักไม่ได้

เจ้าของห้องหักเงินประกันได้ในกรณีไหนบ้าง?

แม้ว่ากฎหมายจะคุ้มครองผู้เช่า แต่เจ้าของห้องก็มีสิทธิ์หักเงินประกันในกรณีที่สมเหตุสมผล ลองดูว่ากรณีไหนหักได้จริง และกรณีไหนเจ้าของมักอ้างแต่จริง ๆ หักไม่ได้

• ค่าเช่าค้างจ่าย: หักได้ vs ค้างค่าเช่าเดือนสุดท้าย 15,000 บาท
• ค่าน้ำค่าไฟค้างจ่าย: หักได้ vs ค่าไฟเดือนสุดท้าย 2,500 บาท
• ความเสียหายที่เกินปกติ: หักได้ vs กระจกแตก รูเจาะผนังขนาดใหญ่ พื้นไม้บวมจากน้ำ
• เฟอร์นิเจอร์หายหรือพัง: หักได้ vs ทีวีหาย ไมโครเวฟพัง เก้าอี้หัก
• สีผนังเหลืองตามปกติ: หักไม่ได้ vs อยู่ 2 ปี ผนังสีขาวเปลี่ยนเป็นสีครีมเล็กน้อย
• แอร์ต้องล้าง: หักไม่ได้ vs การล้างแอร์ประจำปีเป็นหน้าที่เจ้าของ
• รอยขีดข่วนเล็กน้อยบนพื้น: หักไม่ได้ vs รอยขีดเล็ก ๆ จากเฟอร์นิเจอร์ ถือว่าปกติ
• ค่าทำความสะอาดทั่วไป: หักไม่ได้ vs การทำความสะอาดเพื่อรับผู้เช่าใหม่ เจ้าของรับผิดชอบ

จุดสำคัญคือ ทุกครั้งที่เจ้าของจะหักเงินประกัน ต้องแจ้งรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษรว่าหักอะไรบ้าง เท่าไหร่ พร้อมหลักฐานเช่นรูปถ่ายหรือใบเสนอราคาค่าซ่อม ถ้าแค่บอกปากเปล่าว่า "ห้องสกปรก หัก 5,000" แบบนี้ไม่ถูกต้อง

วิธีป้องกันตัวเองให้ได้เงินประกันคืนครบ

ป้องกันไว้ดีกว่าแก้ เรื่องเงินประกันต้องเริ่มดูแลตั้งแต่วันแรกที่เข้าอยู่ ไม่ใช่รอจนใกล้ย้ายออก ตามนี้เลย

ตอนเข้าอยู่: ถ่ายรูปและวิดีโอทุกมุมของห้องในวันรับกุญแจ ถ่ายผนังทุกด้าน พื้น เพดาน เฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้น เครื่องใช้ไฟฟ้าทุกตัว รวมถึงสภาพแอร์ ห้องน้ำ และระเบียง ส่งให้เจ้าของทางแชทหรืออีเมลไว้เป็นหลักฐาน

ทำ Checklist ร่วมกัน: ขอให้เจ้าของห้องเซ็นรับรองสภาพห้องตอนเข้าอยู่ ว่าตรงไหนมีรอยอะไรอยู่ก่อนแล้ว สิ่งนี้จะช่วยมากตอนย้ายออก เพราะเจ้าของจะอ้างว่ารอยนี้ผู้เช่าทำไม่ได้

ตอนอยู่: ดูแลห้องตามสมควร ถ้ามีอะไรพังหรือเสียหาย แจ้งเจ้าของทันที อย่าปล่อยทิ้งไว้จนเสียหายลุกลาม เพราะถ้าไม่แจ้ง เจ้าของอาจถือว่าเป็นความผิดของผู้เช่า

ตอนจะย้ายออก: แจ้งเจ้าของล่วงหน้าตามที่ระบุในสัญญา ปกติ 30-60 วัน ทำความสะอาดห้องให้เรียบร้อย ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนส่งคืนทุกมุมเช่นเดียวกับตอนเข้าอยู่ แล้วนัดตรวจห้องร่วมกับเจ้าของ

ถ้าเจ้าของไม่ยอมคืนเงินประกัน ทำยังไงดี?

เจอเจ้าของไม่ยอมคืนเงินประกันก็ไม่ต้องตกใจ มีทางออกหลายทาง เรียงจากนุ่มนวลไปถึงเอาจริง

ขั้นที่ 1 คุยดี ๆ ก่อน: ส่งข้อความหรือจดหมายทวงถาม แจ้งว่าสัญญาสิ้นสุดไปแล้วกี่วัน และตามกฎหมายต้องคืนภายใน 7 วัน หลายครั้งแค่อ้างกฎหมายเจ้าของก็ยอมคืน

ขั้นที่ 2 ส่งหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการ: ถ้าคุยดี ๆ ไม่ได้ผล ส่งจดหมายทวงถามทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ระบุจำนวนเงิน วันครบกำหนด และแจ้งว่าจะดำเนินคดีถ้าไม่คืนภายในกำหนด

ขั้นที่ 3 ร้องเรียน สคบ.: ยื่นเรื่องร้องเรียนที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งรับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ไม่เป็นธรรมโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย

ขั้นที่ 4 ฟ้องศาล: ถ้าเงินประกันไม่เกิน 300,000 บาท สามารถฟ้องคดีผู้บริโภคได้เอง โดยไม่ต้องมีทนาย ไม่เสียค่าธรรมเนียมศาล ยื่นฟ้องที่ศาลแขวงหรือศาลจังหวัดที่คอนโดตั้งอยู่

จากข้อมูลของ DDproperty พบว่าข้อพิพาทเรื่องเงินประกันเป็นปัญหาที่พบมากที่สุดในตลาดเช่าคอนโด โดยผู้เช่ากว่า 30% เคยมีปัญหาไม่ได้เงินประกันคืนครบตามจำนวน

สิ่งที่ต้องเช็คในสัญญาเช่าก่อนเซ็น

ปัญหาเรื่องเงินประกันส่วนใหญ่เกิดจากสัญญาเช่าที่ไม่ชัดเจน หรือผู้เช่าไม่ได้อ่านก่อนเซ็น นี่คือสิ่งที่ต้องเช็คทุกครั้ง

ดูจำนวนเงินประกันว่าตรงกับที่ตกลงไหม ดูเงื่อนไขการคืน ว่าระบุระยะเวลาคืนกี่วันหลังสัญญาสิ้นสุด ถ้าสัญญาเขียนว่า "คืนภายใน 30 วัน" ก็ลองต่อรองให้เป็น 7 วันตามที่กฎหมายกำหนด

เช็คข้อกำหนดเรื่องการหักเงินว่ามีอะไรบ้าง บางสัญญาเขียนกว้าง ๆ ว่า "หักค่าทำความสะอาดและซ่อมแซมตามที่เจ้าของเห็นสมควร" แบบนี้อันตราย เพราะเจ้าของหักได้ตามใจ ควรต่อรองให้ระบุชัดเจนว่าหักได้เฉพาะความเสียหายที่เกินกว่าการสึกหรอปกติ

ระวังข้อที่เขียนว่า "ผู้เช่าต้องทาสีห้องใหม่ก่อนย้ายออก" บางสัญญามีข้อนี้ซ่อนอยู่ ซึ่งค่าทาสีห้องคอนโด 1 ห้องนอนก็ประมาณ 3,000-8,000 บาท ถ้ารู้ตั้งแต่แรกก็จะได้ตั้งงบไว้

อีกเรื่องที่สำคัญคือ ห้ามจ่ายเงินประกันด้วยเงินสดโดยไม่มีใบเสร็จ ต้องโอนผ่านธนาคารเสมอเพื่อมีหลักฐานการจ่าย ถ้าเจ้าของยืนยันรับเงินสด ขอใบเสร็จรับเงินที่มีลายเซ็นและเลขบัตรประชาชนเจ้าของ

ผู้เช่าชาวต่างชาติต้องระวังอะไรเป็นพิเศษ

เพื่อน ๆ ชาวต่างชาติที่เช่าคอนโดในกรุงเทพต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะเจ้าของบางรายอาจเอาเปรียบจากการที่ผู้เช่าไม่รู้กฎหมายไทยหรือไม่ได้อยู่ในไทยแล้วตอนจะทวงเงินคืน

ก่อนย้ายออก ต้องแน่ใจว่าได้นัดตรวจห้องกับเจ้าของและเซ็นเอกสารยืนยันสภาพห