เคยมั้ย พอปล่อยเช่าคอนโดไปได้สักพัก ผู้เช่าโทรมาบอก "พี่ครับ แอร์ไม่เย็น" หรือ "น้ำรั่วในห้องน้ำ" แล้วก็เริ่มสงสัยว่า ตกลงเรื่องนี้เจ้าของต้องออกเงินเอง หรือผู้เช่าต้องรับผิดชอบกันแน่ ปัญหาเรื่องซ่อมบำรุงคอนโดให้เช่าเนี่ย เป็นเรื่องที่เจ้าของห้องเกือบทุกคนต้องเจอ แต่น้อยคนจะเข้าใจชัดเจนว่าอะไรคือหน้าที่ของใคร

วันนี้เรามาคุยกันแบบตรงๆ ไม่อ้อมค้อม ว่าเจ้าของคอนโดให้เช่าต้องดูแลอะไรบ้าง จ่ายอะไรเอง และจะวางแผนเรื่องซ่อมบำรุงยังไงให้ไม่ปวดหัว ไม่ทะเลาะกับผู้เช่า แถมยังรักษามูลค่าห้องไว้ได้ในระยะยาว

หลักกฎหมายที่เจ้าของคอนโดต้องรู้ก่อนปล่อยเช่า

ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่า (เจ้าของห้อง) มีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมแซมเล็กน้อยที่ผู้เช่าต้องทำเอง หลักง่ายๆ คือ ถ้ามันพังเพราะการใช้งานปกติหรือเสื่อมสภาพตามอายุ เจ้าของต้องรับผิดชอบ แต่ถ้าพังเพราะผู้เช่าใช้ไม่ดี ผู้เช่าต้องจ่ายเอง

นอกจากนี้ พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ยังกำหนดว่าเจ้าของห้องห้ามผลักภาระค่าซ่อมบำรุงหลักๆ ให้ผู้เช่าทั้งหมด แม้จะเขียนไว้ในสัญญาก็ตาม ถ้าข้อสัญญาไม่เป็นธรรม ศาลมีสิทธิ์ตัดออกได้เลย

ฉะนั้น ก่อนปล่อยเช่าห้องคอนโดไม่ว่าจะเป็นห้องที่ The Base สุขุมวิท 77 ใกล้สถานี BTS อ่อนนุช หรือ Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน ใกล้สถานี MRT เพชรบุรี ควรทำสัญญาเช่าที่ระบุความรับผิดชอบเรื่องซ่อมบำรุงให้ชัดเจนตั้งแต่แรก

รายการซ่อมบำรุงที่เจ้าของต้องรับผิดชอบ

มาดูกันว่าอะไรบ้างที่เจ้าของห้องต้องควักกระเป๋าเอง ไม่สามารถโยนให้ผู้เช่าได้

งานโครงสร้างและระบบหลัก, ท่อน้ำรั่วในผนัง ระบบไฟฟ้าเสื่อมสภาพ ปัญหาน้ำซึมจากเพดานหรือผนัง สิ่งเหล่านี้เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่เจ้าของต้องดูแลทั้งหมด รวมถึงการประสานงานกับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย

เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มากับห้อง, แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น เครื่องซักผ้า ตู้เย็น ถ้าพังจากการเสื่อมสภาพตามปกติ เจ้าของต้องซ่อมหรือเปลี่ยนใหม่ ตัวอย่างเช่น แอร์ที่ใช้มา 7-8 ปี คอมเพรสเซอร์เสีย เจ้าของต้องเป็นคนจ่ายค่าเปลี่ยน ซึ่งตกประมาณ 5,000-12,000 บาท ขึ้นอยู่กับยี่ห้อและขนาด BTU

เฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน, ตู้เสื้อผ้าบิลท์อิน ชุดครัว ชั้นวางของที่ติดตาย สิ่งเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของห้อง เจ้าของต้องรับผิดชอบเมื่อเสื่อมสภาพ

ค่าส่วนกลาง, ค่าส่วนกลางรายเดือนเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องตามกฎหมายอาคารชุด ไม่ใช่ผู้เช่า ถึงแม้หลายคนจะรวมค่าส่วนกลางไว้ในค่าเช่าแล้ว แต่ต้องเข้าใจว่าภาระนี้ตกเป็นของเจ้าของ

อะไรบ้างที่ผู้เช่าต้องดูแลเอง

ไม่ใช่ทุกอย่างจะโยนให้เจ้าของห้องนะ ผู้เช่าก็มีหน้าที่ดูแลห้องเหมือนกัน ตามกฎหมายเรียกว่า "การซ่อมแซมเล็กน้อย" ซึ่งรวมถึงสิ่งต่อไปนี้

การดูแลรักษาประจำวัน, เปลี่ยนหลอดไฟ เปลี่ยนแบตเตอรี่รีโมตแอร์ ล้างท่อระบายน้ำที่อุดตันจากเศษผม (ใช่ เรื่องนี้ผู้เช่าต้องทำเอง) ซ่อมก๊อกน้ำหยดเพราะไม่ปิดให้สนิท

ค่าล้างแอร์, เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ถกเถียงกันบ่อยมาก โดยทั่วไปค่าล้างแอร์ตัวละ 400-600 บาท ถือเป็นการบำรุงรักษาประจำที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ แนะนำล้างทุก 3-4 เดือน แต่ถ้าแอร์เสียเพราะไม่ได้ล้างจนน้ำแข็งเกาะหนา อันนี้ผู้เช่าอาจต้องจ่ายค่าซ่อมด้วย

ความเสียหายจากการใช้งาน, ทำกระจกแตก เผาเคาน์เตอร์ครัว ขีดข่วนพื้นไม้ เจาะผนังแขวนของ สิ่งเหล่านี้ผู้เช่าต้องซ่อมหรือชดใช้ และเป็นเหตุผลที่เจ้าของควรเก็บเงินประกัน (มัดจำ) ไว้ 2 เดือน

ตารางเปรียบเทียบ: ใครรับผิดชอบอะไร

• เปลี่ยนคอมเพรสเซอร์แอร์: ✅ | , | 5,000-12,000 บาท
• ล้างแอร์ประจำ: , | ✅ | 400-600 บาท/ตัว
• ท่อน้ำรั่วในผนัง: ✅ | , | 2,000-8,000 บาท
• ท่อระบายน้ำอุดตัน (เศษผม): , | ✅ | 300-500 บาท
• เครื่องทำน้ำอุ่นเสื่อมสภาพ: ✅ | , | 3,000-7,000 บาท
• เปลี่ยนหลอดไฟ: , | ✅ | 50-300 บาท
• ค่าส่วนกลางรายเดือน: ✅ | , | 1,500-4,000 บาท/เดือน
• ซ่อมเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินเสื่อมสภาพ: ✅ | , | 2,000-15,000 บาท
• ซ่อมผนัง/พื้นที่ผู้เช่าทำเสียหาย: , | ✅ | 1,000-10,000 บาท
• เปลี่ยนตู้เย็น/เครื่องซักผ้าเก่า: ✅ | , | 5,000-15,000 บาท

วางแผนงบซ่อมบำรุง: กันเท่าไหร่ถึงจะพอ

หลายคนปล่อยเช่าคอนโดแล้วคิดว่าจะได้เงินเข้ากระเป๋าเต็มๆ ทุกเดือน แต่ความจริงคือต้องกันงบสำหรับซ่อมบำรุงไว้ด้วย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แนะนำว่าควรกันงบประมาณ 5-10% ของค่าเช่ารายเดือนไว้เป็นกองทุนซ่อมบำรุง

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าปล่อยเช่าคอนโด 1 ห้องนอนย่านสุขุมวิทในราคา 15,000-20,000 บาทต่อเดือน ควรกันเงินไว้เดือนละ 1,000-2,000 บาท สำหรับค่าซ่อมบำรุงที่จะเกิดขึ้น ซึ่งจากข้อมูลของ DDproperty ค่าเช่าเฉลี่ยคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 12,000-25,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและความใหม่ของโครงการ

สำหรับคอนโดอายุเกิน 5 ปี เช่น Lumpini Ville สุขุมวิท 77 ใกล้สถานี BTS อ่อนนุช หรือ Centric Sathorn-Saint Louis ใกล้สถานี BTS สุรศักดิ์ ควรกันงบเพิ่มเป็น 10-15% เพราะเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์เริ่มเสื่อมสภาพมากขึ้น

เคล็ดลับลดปัญหาซ่อมบำรุงระหว่างสัญญาเช่า

ทำรายงานสภาพห้องก่อนเข้าอยู่, ถ่ายรูปและวิดีโอทุกมุมของห้อง ทุกรอยขีดข่วน ทุกจุดที่มีปัญหา ทำเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา ให้ทั้งเจ้าของและผู้เช่าเซ็นรับทราบ อันนี้สำคัญมากเวลาเช็กเอาต์ จะได้ไม่ต้องมาเถียงกันว่ารอยนี้มีมาก่อนหรือเปล่า

เขียนสัญญาให้ชัดเจน, ระบุในสัญญาว่ารายการไหนเจ้าของรับผิดชอบ รายการไหนผู้เช่าจ่ายเอง กำหนดวงเงินให้ชัด เช่น ค่าซ่อมไม่เกิน 2,000 บาท ผู้เช่าจ่ายเอง เกิน 2,000 บาท เจ้าของออก วิธีนี้ตัดปัญหาการโต้เถียงได้เยอะ

ตรวจสภาพห้องทุก 6 เดือน, นัดผู้เช่าเข้าตรวจสภาพห้องทุกครึ่งปี ดูแอร์ ดูท่อน้ำ ดูเฟอร์นิเจอร์ การตรวจเจอปัญหาเล็กๆ ก่อนจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ช่วยประหยัดเงินได้มหาศาล แอร์น้ำหยดเล็กน้อยซ่อม 500 บาท แต่ปล่อยไว้จนเสียหนักอาจต้องเปลี่ยนทั้งเครื่องเป็นหมื่น

มีช่างประจำ, หาช่างแอร์ ช่างประปา ช่างไฟที่ไว้ใจได้สัก 2-3 คน เซฟเบอร์ไว้ พอผู้เช่าแจ้งปัญหา จะได้ส่งช่างไปดูได้เร็ว ไม่ต้องวุ่นวายหาช่างใหม่ทุกครั้ง

เรื่องภาษีที่เกี่ยวข้องกับค่าซ่อมบำรุง

เรื่องนี้หลายเจ้าของห้องไม่รู้ ค่าซ่อมบำรุงคอนโดให้เช่าสามารถนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ ตาม กรมสรรพากร การเสียภาษีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% ของรายได้ค่าเช่า หรือหักค่าใช้จ่ายตามจริง ซึ่งรวมค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลาง ค่าเสื่อมราคาของเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า

ถ้ามีค่าซ่อมบำรุงเยอะในปีนั้น การหักค่าใช้จ่ายตามจริงอาจคุ้มกว่าหักแบบเหมา เก็บใบเสร็จค่าซ่อมทุกใบไว้ให้ดี

สรุป: ดูแลดี ผู้เช่าอยู่นาน เจ้าของสบายใจ

เรื่องซ่อมบำรุงคอนโดให้เช่าอาจดูเป็นภาระ แต่ถ้าวางแผนดี กันงบไว้ล่วง