ใครเคยเช่าคอนโดในกรุงเทพแล้วเจอเจ้าของห้องเรียกเก็บเงินประกัน 3 เดือน ยกมือขึ้น! หลายคนสงสัยว่าจริง ๆ แล้วกฎหมายกำหนดไว้กี่เดือนกันแน่ ทำไมบางที่เก็บ 2 เดือน บางที่เก็บ 3 เดือน แล้วตกลงเราต่อรองได้ไหม วันนี้มาคุยกันแบบตรง ๆ เรื่องเงินประกันเช่าคอนโด ทั้งในแง่กฎหมายและความเป็นจริงที่เกิดขึ้นในตลาดกรุงเทพ เพื่อที่คุณจะได้เตรียมเงินถูก ไม่โดนเอาเปรียบ และรู้สิทธิ์ของตัวเองก่อนเซ็นสัญญา

กฎหมายบอกว่าอย่างไร

ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย กำหนดไว้ชัดเจนว่า เจ้าของห้องเรียกเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า และต้องคืนภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา ถ้าไม่มีความเสียหายในห้อง

แต่เดี๋ยวก่อน กฎหมายฉบับนี้ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่ผู้ให้เช่าเป็น "ผู้ประกอบธุรกิจ" คือเป็นเจ้าของที่ปล่อยเช่าหลายห้องเป็นอาชีพ ถ้าเป็นเจ้าของห้องรายย่อยที่มีแค่ห้องเดียวแล้วปล่อยเช่า กฎหมายตัวนี้อาจไม่ครอบคลุม ซึ่งตรงนี้แหละที่ทำให้เกิดช่องว่างในทางปฏิบัติ

ความจริงในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ

ถ้าเดินสำรวจตลาดจริง ๆ จะพบว่ามาตรฐานที่เจ้าของห้องส่วนใหญ่เรียกเก็บคือ เงินประกัน 2 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมจ่ายก้อนแรก 3 เดือน เช่น ถ้าคุณเช่าคอนโดย่านอโศกราคา 20,000 บาทต่อเดือน คุณต้องเตรียมเงินก้อนแรกราว 60,000 บาท

คอนโดหรูย่าน Thonglor-Ekkamai อย่าง The Lofts Ekkamai หรือ Park Origin Thonglor ที่ค่าเช่าเริ่มต้น 35,000-80,000 บาท มักเรียกเก็บประกัน 2 เดือนเต็ม ส่วนคอนโดระดับกลางแถว BTS อ่อนนุช หรือ MRT ลาดพร้าว อย่าง Life Ladprao หรือ Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate ค่าเช่าหมื่นกว่าบาท ก็ยังเก็บ 2 เดือนเหมือนกัน

บางกรณีพิเศษ เช่น ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติที่ไม่มี work permit หรือเช่าระยะสั้นไม่ถึง 1 ปี เจ้าของบางคนอาจขอประกัน 3 เดือนเลยก็มี เพราะมองว่าความเสี่ยงสูงกว่า ตรงนี้ไม่ได้ผิดกฎหมายเสมอไป ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของห้องเข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจตามกฎหมายหรือเปล่า

เงินประกัน vs ค่าเช่าล่วงหน้า ต่างกันยังไง

หลายคนสับสนระหว่างเงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้า เงินประกันคือเงินที่เจ้าของเก็บไว้เผื่อมีความเสียหายเกิดขึ้นในห้อง ซึ่งต้องคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดถ้าห้องอยู่ในสภาพดี ส่วนค่าเช่าล่วงหน้าคือค่าเช่าเดือนแรกที่จ่ายตอนเซ็นสัญญา ซึ่งไม่ต้องคืนเพราะเป็นค่าเช่าปกติ

สมมติเช่าคอนโดแถว BTS พร้อมพงษ์ อย่าง Park 24 ค่าเช่า 25,000 บาท จ่ายก้อนแรกก็คือ ประกัน 50,000 บาท บวกค่าเช่าล่วงหน้า 25,000 บาท รวม 75,000 บาท ตัวเลขนี้ไม่น้อยเลย ดังนั้นต้องวางแผนเงินให้ดีก่อนตัดสินใจเช่า

ต่อรองเงินประกันได้ไหม แล้วทำยังไง

ได้ครับ ต่อรองได้เสมอ แต่จะสำเร็จหรือเปล่าขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย คอนโดที่ปล่อยเช่ามานานแล้วยังไม่มีคนเช่า เจ้าของมักยอมลดประกันเหลือ 1 เดือน เพื่อให้ได้ผู้เช่าเร็วขึ้น โดยเฉพาะช่วงโลว์ซีซั่นประมาณเดือนมิถุนายนถึงสิงหาคม

วิธีเพิ่มโอกาสต่อรองสำเร็จมีดังนี้ เสนอเซ็นสัญญายาว 1 ปีขึ้นไป แสดง work permit หรือหลักฐานรายได้ที่มั่นคง เสนอจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 2-3 เดือนแทนการวางประกันสูง หรือตกลงย้ายเข้าทันทีไม่รอนาน เจ้าของหลายคนยอมลดประกันให้ถ้ามั่นใจว่าผู้เช่าจะดูแลห้องดี

อีกเทคนิคหนึ่งคือ ถ้าเช่าคอนโดที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ ๆ แถว MRT ศูนย์วัฒนธรรม หรือ BTS บางนา อย่าง Niche Mono Bangna หรือ Life Asoke Hype ซัพพลายห้องว่างเยอะ เจ้าของแข่งกันปล่อยเช่า โอกาสต่อรองประกันเหลือ 1 เดือนค่อนข้างสูง

เงินประกันคืนยาก ป้องกันยังไง

ปัญหาคลาสสิกของการเช่าคอนโดคือเงินประกันคืนยาก เจ้าของบางคนหักค่าทำความสะอาด ค่าซ่อมแอร์ ค่าทาสีผนัง จนเงินประกันเหลือนิดเดียว วิธีป้องกันที่ดีที่สุดคือถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องในวันรับกุญแจ ทุกมุม ทุกรอยขีดข่วน แล้วส่งให้เจ้าของเก็บไว้เป็นหลักฐาน

ตอนเซ็นสัญญา อ่านข้อกำหนดเรื่องการคืนเงินประกันให้ละเอียด ดูว่ามีระบุระยะเวลาคืนกี่วัน มีเงื่อนไขหักค่าอะไรบ้าง ถ้าสัญญาเขียนกว้าง ๆ ว่า "หักตามความเหมาะสม" ให้ขอแก้ให้ชัดเจนกว่านี้ และก่อนย้ายออก ทำความสะอาดห้องให้เรียบร้อย ตรวจเช็คแอร์ ไม่ทิ้งข้าวของไว้ จะช่วยให้ได้เงินประกันคืนครบง่ายขึ้น

สรุปง่าย ๆ กฎหมายระบุไว้ที่ 1 เดือน แต่ตลาดจริงมาตรฐานคือ 2 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน เตรียมเงินก้อนแรกไว้ราว 3 เท่าของค่าเช่า ต่อรองได้เสมอโดยเฉพาะช่วงโลว์ซีซั่นหรือคอนโดใหม่ที่ห้องว่างเยอะ และที่สำคัญ ถ่ายรูปสภาพห้องไว้ตั้งแต่วันแรกเพื่อปกป้องสิทธิ์เงินประกันของตัวเอง

ถ้ากำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพแล้วอยากรู้ว่าห้องไหนเจ้าของเก็บประกันเท่าไหร่ ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ได้เลย แพลตฟอร์ม AI ช่วยหาคอนโดเช่ารายแรกในไทย บอกงบและทำเลที่ต้องการ ระบบจะจัดหาห้องให้ตรงใจ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ประหยัดเวลา แล้วค่อยตัดสินใจเองสบาย ๆ