กฎหมายเช่าคอนโดไทย: สิทธิ์เจ้าของบ้านที่ต้องรู้

หลายคนที่เช่าคอนโดในกรุงเทพ โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่เพิ่งย้ายมาอยู่ มักจะสงสัยว่า "เจ้าของห้องมีสิทธิ์ทำอะไรได้บ้าง?" เรื่องนี้สำคัญมาก เพราะถ้าไม่รู้กฎหมาย อาจโดนเอาเปรียบแบบไม่รู้ตัว ไม่ว่าจะเป็นเรื่องค่าเช่าคอนโด ตามกฎหมาย การขึ้นค่าเช่ากลางสัญญา หรือการบุกเข้าห้องโดยไม่บอกล่วงหน้า

กฎหมายไทยที่เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์หลักๆ คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และ พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งมีการออกประกาศเพิ่มเติมเรื่อง "สัญญาเช่าที่เป็นธรรม" ในปี 2563 วันนี้จะมาสรุปให้ชัดๆ ว่าเจ้าของห้องทำอะไรได้ ทำอะไรไม่ได้ และผู้เช่าอย่างเราควรระวังอะไรบ้าง

สิทธิ์ของเจ้าของห้องที่กฎหมายอนุญาต

เจ้าของห้องมีสิทธิ์หลายอย่างตามกฎหมาย อย่างแรกเลยคือ สิทธิ์ในการกำหนดค่าเช่า ก่อนทำสัญญา เจ้าของจะตั้งราคาเท่าไหร่ก็ได้ ไม่มีกฎหมายควบคุมเพดานค่าเช่าคอนโดในไทย ต่างจากบางประเทศที่มี rent control ดังนั้นห้องสตูดิโอแถว BTS อ่อนนุช อาจเริ่มที่ 8,000 บาท แต่ห้องขนาดใกล้เคียงกันที่ The Line สุขุมวิท 101 อาจอยู่ที่ 15,000 บาท ทุกอย่างขึ้นอยู่กับตลาด

สิทธิ์ที่สองคือ การเก็บเงินประกัน กฎหมายอนุญาตให้เก็บได้ไม่เกิน 1 เดือนค่าเช่า ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2563 แต่ในทางปฏิบัติ คอนโดหลายแห่งยังเก็บ 2 เดือน โดยเฉพาะกับผู้เช่าต่างชาติ เช่น คอนโดแถว BTS ทองหล่อ-เอกมัย ที่ค่าเช่า 1 ห้องนอนอยู่ที่ 25,000-45,000 บาท มักเก็บประกัน 2 เดือน ตรงนี้ถ้ารู้สึกว่าไม่แฟร์ สามารถต่อรองได้

สิทธิ์ที่สามคือ การตรวจสอบสภาพห้อง เจ้าของมีสิทธิ์ตรวจห้องได้ แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าและนัดเวลาที่เหมาะสม จะบุกเข้ามาตอนไหนก็ได้ไม่ได้นะ ถ้าสัญญาไม่ได้ระบุเรื่องนี้ไว้ ก็ต้องได้รับความยินยอมจากผู้เช่าก่อนทุกครั้ง

สิ่งที่เจ้าของห้องทำไม่ได้ตามกฎหมาย

ข้อแรกที่ต้องจำให้ขึ้นใจ คือ เจ้าของห้องไม่มีสิทธิ์ขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญา ถ้าทำสัญญา 1 ปีไว้ที่เดือนละ 18,000 บาท สำหรับห้อง 1 นอนแถว MRT พระราม 9 เจ้าของจะมาบอกกลางทางว่า "เดือนหน้าจ่าย 20,000 นะ" ไม่ได้ ผิดกฎหมายชัดเจน การปรับค่าเช่าทำได้ตอนต่อสัญญาใหม่เท่านั้น

ข้อที่สอง เจ้าของไม่มีสิทธิ์ตัดน้ำตัดไฟเพื่อบีบให้ผู้เช่าออก แม้ว่าผู้เช่าจะค้างค่าเช่าก็ตาม ถ้าเจ้าของทำแบบนี้ ผู้เช่าสามารถแจ้งความและเรียกค่าเสียหายได้ ทางที่ถูกต้องคือต้องใช้กระบวนการทางกฎหมาย ฟ้องศาลเพื่อขับไล่

ข้อที่สาม เจ้าของไม่มีสิทธิ์ริบเงินประกันโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ตามกฎหมายต้องคืนภายใน 7 วันหลังส่งมอบห้องคืน หักได้เฉพาะค่าเสียหายจริงที่เกินการใช้งานปกติ เช่น ผนังมีรอยเจาะขนาดใหญ่ พื้นเป็นรอยขีดข่วนลึก ไม่ใช่เรื่องเล็กน้อยอย่างรอยตะปูแขวนรูป

เรื่องค่าน้ำค่าไฟ ต้องระวังให้ดี

ประเด็นนี้เป็นเรื่องที่ผู้เช่าถูกเอาเปรียบบ่อยมาก ตามประกาศ พ.ศ. 2563 เจ้าของห้องต้องเก็บค่าน้ำค่าไฟ "ไม่เกินอัตราที่หน่วยงานรัฐเรียกเก็บจริง" แปลว่า ถ้าการไฟฟ้าคิดหน่วยละ 4 บาท เจ้าของจะมาเก็บหน่วยละ 8 บาทไม่ได้

แต่ในความเป็นจริง คอนโดหลายแห่งยังเก็บค่าไฟหน่วยละ 7-9 บาท โดยเฉพาะคอนโดเก่าแถว BTS สะพานควาย หรือ MRT ห้วยขวาง ที่ค่าเช่าถูกหน่อยประมาณ 7,000-12,000 บาท แต่ค่าไฟแพงผิดปกติ ก่อนเซ็นสัญญาต้องถามเรื่องนี้ให้ชัดเจน และถ้าเป็นไปได้ ขอจดมิเตอร์ไฟส่วนตัวจะดีที่สุด

สัญญาเช่าที่ดี ต้องมีอะไรบ้าง

สัญญาเช่าที่ปกป้องทั้งสองฝ่ายควรระบุชัดเจนเรื่องเหล่านี้ ค่าเช่ารายเดือนและวันครบกำหนดจ่าย จำนวนเงินประกันและเงื่อนไขการคืน ระยะเวลาสัญญา อัตราค่าน้ำค่าไฟ เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด และข้อตกลงเรื่องการซ่อมแซม

ที่สำคัญ สัญญาเช่าไม่จำเป็นต้องเป็นภาษาไทยเท่านั้น สามารถทำเป็น 2 ภาษาได้ แต่ถ้าเกิดข้อพิพาทขึ้นศาล ฉบับภาษาไทยจะถูกใช้เป็นหลัก ชาวต่างชาติที่เช่าคอนโดย่านสุขุมวิท สีลม หรือสาทร ควรให้คนที่ไว้ใจได้ช่วยอ่านสัญญาภาษาไทยด้วยทุกครั้ง

ถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา ทำอะไรได้บ้าง

ถ้าเจ้าของห้องทำผิดสัญญาหรือละเมิดสิทธิ์ ผู้เช่ามีทางออกหลายทาง อย่างแรกคือพยายามเจรจาตรงกับเจ้าของ เก็บหลักฐานทุกอย่างไว้ ไม่ว่าจะเป็นแชท LINE อีเมล หรือรูปถ่าย

ถ้าเจรจาไม่สำเร็จ สามารถร้องเรียนที่ สคบ. (สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค) โทร 1166 หรือถ้าเป็นเรื่องร้ายแรง เช่น เจ้าของตัดน้ำตัดไฟหรือเปลี่ยนกุญแจไล่ออก สามารถแจ้งความที่สถานีตำรวจในพื้นที่ได้เลย กรณีค่าเสียหายไม่เกิน 300,000 บาท สามารถฟ้องศาลแพ่งคดีผู้บริโภคได้โดยไม่ต้องมีทนาย

สำหรับชาวต่างชาติ ปัญหาที่เจอบ่อยคือเรื่องเงินประกันไม่คืน เทคนิคง่ายๆ คือถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องทุกมุมตอนเข้าอยู่วันแรก ส่งให้เจ้าของทาง LINE หรืออีเมลเก็บไว้เป็นหลักฐาน จะได้ไม่ต้องมาเถียงกันตอนย้ายออก

สรุปแล้ว กฎหมายเช่าคอนโดไทยค่อนข้างปกป้องผู้เช่าพอสมควร แต่ปัญหาส่วนใหญ่เกิดจากการไม่รู้สิทธิ์ของตัวเอง ก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้ง อ่านให้ละเอียด ถามให้ชัด และเก็บหลักฐานไว้ทุกอย่าง จะเช่าห้องสตูดิโอ 8,000 บาทแถว BTS แบริ่ง หรือเพนท์เฮาส์ 200,000 บาทที่ BTS ชิดลม สิทธิ์ตามกฎหมายเหมือนกันหมด

ถ้ากำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพและไม่อยากปวดหัวกับปัญหาพวกนี้ ลองใช้ Superagent ดู AI จะช่วยหาห้องที่ตรงใจ กรองข้อมูลให้ พร้อม